Sau giai đoạn tăng tốc kéo dài, thị trường căn hộ đang ghi nhận những tín hiệu điều chỉnh rõ nét khi thanh khoản chậm lại và lực cầu thực bắt đầu chi phối diễn biến giá. Trong bối cảnh đó, các nhận định chuyên môn từ lãnh đạo doanh nghiệp uy tín đang trở thành cơ sở quan trọng giúp nhà đầu tư và người mua ở thực nhìn nhận đúng chu kỳ thị trường.
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land) cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển pha, khi giá đã đi trước thanh khoản và các yếu tố mang tính kỳ vọng không còn giữ vai trò chi phối tuyệt đối như giai đoạn trước.
Ông Nguyễn Vũ Cao – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát
Giá căn hộ tăng mạnh, mặt bằng trên 80 triệu đồng/m² trở nên phổ biến
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng phổ biến từ 20–30% so với năm trước, cá biệt một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục leo thang và thiết lập mức giá mới tại hầu hết các đô thị lớn. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán mới đồng loạt tăng mạnh.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TPHCM (cũ), mức giá trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án cao cấp được mở bán vào cuối năm.
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, song song với đà tăng giá là tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét.
Theo VARS IRE, trong năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi so với năm 2024. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung mới (hơn 20.000 căn) có giá trên 100 triệu đồng/m², tăng gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m².
Cơ cấu thị trường tiếp tục dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang, trong khi nhà ở thương mại bình dân vẫn vắng bóng, tạo áp lực lớn lên khả năng hấp thụ thực tế.
Giá chung cư trên 80 triệu đồng/m2, người lương 50 triệu đồng/tháng cũng khó mua (Nguồn: Vietnamnet.vn)
FOMO hạ nhiệt, thanh khoản bắt đầu điều chỉnh
Về phía cầu, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường trong thời gian qua vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán cắt lỗ, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ở mức cao.
Nhận định về hiện tượng này, Chủ tịch Nguyễn Vũ Cao cho rằng đây là biểu hiện rõ nét của giai đoạn hậu phục hồi.
“Mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp hiện nay chủ yếu được hình thành từ kỳ vọng của chu kỳ trước, trong khi sức mua thực tế lại vận động theo chi phí vốn và thu nhập hiện tại,” ông Cao phân tích. (VietNamNet, 2026)
Theo ông, yếu tố FOMO đã bị đẩy lên quá mức khi một bộ phận khách hàng chạy theo tâm lý đám đông và các chiến lược đầu tư ngắn hạn, trong bối cảnh nguồn cung chưa đủ lớn. Điều này khiến giá bị đẩy lên nhanh nhưng mang tính cục bộ, đặc biệt tại thị trường Hà Nội.
Thị trường bất động sản 2026: Tái định giá và tái phân bổ thanh khoản
Bước sang thị trường bất động sản 2026, Chủ tịch Nguyễn Vũ Cao dự báo thị trường sẽ không còn xuất hiện các đợt tăng hoặc giảm giá đồng loạt, mà đi vào giai đoạn tái định giá và tái phân bổ thanh khoản.
“Thanh khoản nhiều khả năng sẽ rời bỏ những phân khúc có mức giá cao nhưng thiếu giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế, để dịch chuyển sang các sản phẩm dễ ở, dễ cho thuê và dễ chuyển nhượng,” ông Cao nhấn mạnh.
Theo đó, thị trường sẽ dần ưu tiên người mua ở thực, thay cho cách vận hành dựa trên kỳ vọng tăng giá như các chu kỳ trước.
Nguồn: VietNamNet,2026
Rủi ro 2026 và khuyến nghị cho nhà đầu tư
Đánh giá về rủi ro của thị trường bất động sản năm 2026, Chủ tịch Nguyễn Vũ Cao cho rằng nguy cơ lớn nhất là tình trạng dư cung cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là những địa bàn phát triển nóng trong thời gian ngắn.
Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao, cùng tâm lý đầu tư theo đám đông và chạy theo thông tin chưa được kiểm chứng, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn. Ngoài ra, khoảng cách ngày càng lớn giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế là yếu tố mà nhà đầu tư cần theo dõi sát trong thời gian tới.
Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Vũ Cao khuyến nghị nhà đầu tư cần quay trở lại các nguyên tắc cơ bản: ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, minh bạch; đánh giá kỹ dòng tiền, năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư; đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy và chấp nhận chiến lược đầu tư trung – dài hạn.
“Sự thận trọng và kỷ luật tài chính sẽ là yếu tố then chốt giúp giảm thiểu rủi ro khi thị trường có biến động hoặc đảo chiều,” Chủ tịch Khang Land nhấn mạnh.
Định hướng Khang Land trong chu kỳ mới
Những chia sẻ của Chủ tịch Nguyễn Vũ Cao tiếp tục thể hiện rõ triết lý phát triển xuyên suốt của Khang Land trong giai đoạn thị trường tái cấu trúc:
Lấy giá trị thực – chuẩn pháp lý – an toàn dài hạn làm nền tảng, đồng hành cùng khách hàng và nhà đầu tư trong một thị trường ngày càng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững.
